摘要：隨著電商的沖擊，實體商業(yè)面臨轉型，改造成為必然。關于商業(yè)裙房改造涉及功能需求的變化，相應的建筑、結構、水暖電均可能要重新梳理。闡述澤惠園小區(qū)11、12、13 棟商業(yè)裙房改造為昆明房產(chǎn)交易中心探討通過設計思路深入的剖析、問題難點的解讀，力圖尋找到一些商業(yè)裙房改造設計之道。
關鍵詞：商業(yè)裙房 功能改造 結構加固 消防改造
商業(yè)裙房改造設計探討
澤惠園商業(yè)裙房改造
Discussion of Reconstruction Design of Commercial Skirt Building
-Taking Ze Huiyuan Residential District as a Example
耿麗：云南中建人文建筑設計研究院有限公司，室內及景觀研究室，主任
1、項目概況
根據(jù)市政府批示澤惠園項目中11、12、13 棟商業(yè)裙房改造為昆明市房屋交易產(chǎn)權管理處辦公使用,因此對11、12、13 棟商業(yè)裙房進行加固裝修改造。本項目涉及到的改造僅為11、12 棟原商業(yè)裙房的一層、二層和三層； 13 棟原商業(yè)裙房的一層、二層。
1.1 項目區(qū)位
昆明市西山區(qū)老海埂路片區(qū)，東臨盤龍江，西臨金色家園住宅小區(qū)，北臨西山區(qū)園博園，地塊占地109.88 畝。
1.2 改造規(guī)模
改造面積11- 12 棟一層裙房2400.93 m2 ， 二層裙房3531.37m2 ，三層裙房3365.69 m2 。13 棟一層裙房879.14 m2 ， 二層裙房1421.42 m2 ，共11598.55 m2 。
2、改造設計內容
2.1 建筑功能改造
11、12 棟原三層商業(yè)裙房，一層變更為房產(chǎn)交易中心大廳，二層、三層變更為檔案庫區(qū)及輔助辦公用房。二、三層變更為檔案庫相應的設計規(guī)范及防火要求發(fā)生變化，建筑防火分區(qū)做相應調整。
13 棟原三層商業(yè)裙房的一層和二層，變更為房產(chǎn)交易中心辦公等輔助用房。
一層主要功能為食堂和中會議室，食堂可容納150 人用餐，中會議室滿足20 人會議。二層以會議和辦公為主，設計一個大會議室可容納150 人，小會議室10 人左右。同時，設置有總經(jīng)理辦公室、活動室等。
2.2 結構專業(yè)
11、12 棟二、三層由原來商業(yè)變更為檔案庫區(qū)，使用功能改變后，二層和三層的活荷載由原來的3.5 kN/m2 增至12 kN/m2 ，必須通過加固原結構的方式才能使用。結構加固部分是本項目的難點之一。
2.3 給排水專業(yè)
根據(jù)建筑專業(yè)功能變化，消防部分結合設計功能調整。
1） 室內消防自動噴淋系統(tǒng)；
2） 室內消火栓系統(tǒng)；
3） 高壓細水霧滅火系統(tǒng)；
4） 滅火器布置；
5） 生活給排水；
室外及其他部分都沿用原設計，不涉及改造。
2.4 電氣專業(yè)
設計范圍內的照明、插座、普通風機等普通強電設施的強電設計，安防、監(jiān)控、網(wǎng)絡綜合布線會議系統(tǒng)等普通弱電設計，消防風機（僅13 棟） 及應急照明、細水泵等消防強電設計，火災自動報警及消防聯(lián)動、細水霧滅火系統(tǒng)聯(lián)動控制等消防弱電設計；因項目所在工程已按原施工圖施工完成并交付使用，不在本次設計范圍的公用場所（公共樓梯間及走道等） 的普通照明、應急照明、自動報警及聯(lián)動、防排煙風機等已經(jīng)投入使用，且運行正常，本次設計對這些區(qū)域內的設施不再進行改造，以免影響正常使用。
2.5 暖通專業(yè)
本次改造區(qū)域內核心筒樓梯間、前室與裙房封閉樓梯間均未涉及修改。
暖通改造情況：
1） 建筑平面改造區(qū)域內房間與內走道的自然排煙設施與機械排煙系統(tǒng)；無窗房間的通風系統(tǒng)；廚房排油煙系統(tǒng)與事故排風系統(tǒng)；衛(wèi)生間排風系統(tǒng)。
2） 建筑平面改造區(qū)域內各疏散樓梯及前室的消防防煙系統(tǒng)均按原設計保持不變。
2.6 智能化設計
智能化設計也是本項目的難點之一。主要包括綜合布線系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、信息發(fā)布及排隊叫號系統(tǒng)、會議室系統(tǒng)、數(shù)據(jù)中心機房系統(tǒng)、弱電橋架系統(tǒng)。
3、 改造設計的指導思想和設計特點
（1） 以人為本，合理進行功能統(tǒng)籌，力求做到高效、實用、堅固安全、樸實大方。創(chuàng)造良好的公共空間環(huán)境。
（2） 體現(xiàn)政府職能部門的大氣莊重、嚴謹樸素，整體色調上采用黑白灰的處理手法，材質上采用易清潔，簡約為主的材料進行整體裝修。
（3） 最大限度地采用了開敞式的空間布局和人性化的設計思路，柱體采用圓形造型和石材鋪貼形式，彌補了原空間上一些本身的不足之處。
（4） 地面使用了較簡潔和具有引導性的鋪裝設計，吊頂采用簡單大氣的“回”字型石膏板吊頂和燈帶處理，使整個空間顯得大氣，明亮。辦公空間局部采用清玻隔斷和地彈門設計，充分考慮采光及室內通透性。
4、具體設計如下：
（1） 根據(jù)消防設計要求及業(yè)主功能需求，進行平面設計。在不改變原有疏散樓梯情況下，梳理交通關系，滿足功能需求。功能布置結合現(xiàn)狀條件，力求合理，高效。
（2） 交通組織
本項目原有疏散樓梯及核心筒，電梯位置等均未改變。根據(jù)功能需求，組織交通流線，力求交通便利，充分體現(xiàn)開放式辦公特點，同時滿足消防疏散需求。
（3） 消防設計
11、12 棟
a.一層防火分區(qū)不變，整層一個防火分區(qū)，小于4000 m2 。一層仍為開敞空間。
b.二層由于設置檔案庫區(qū)，由原來一個防火分區(qū)改為兩個防火分區(qū)。防火分區(qū)一面積1041.4 m2 ，滿足兩個疏散口，檔案庫凈面積913.86 m2 ，該防火分區(qū)為一個檔案庫。防火分區(qū)二面積為2397.3m2 ，有四個疏散口，該防火分區(qū)為一個檔案庫區(qū)，其中檔案庫凈面積為1023.77 m2 。
c.三層由于設置檔案庫區(qū)，由原來一個防火分區(qū)改為兩個防火分區(qū)。防火分區(qū)一面積1218.9 m2 ，滿足兩個疏散口，檔案庫凈面積1084.3 m2 ，該防火分區(qū)為一個檔案庫。防火分區(qū)二面積為2353.2m2 ，有四個疏散口，該防火分區(qū)為一個檔案庫區(qū)，其中檔案庫凈面積為1092.7 m2 。
d.原建筑防火設計概況：本工程為一類高層建筑。建筑高度為99.95 m （由室外地面至屋面面層），建筑分類為一類高層建筑。一層至三層：局部社區(qū)配套用房、配套商業(yè)、上部公寓門廳、商業(yè)庫房及商業(yè)配套用房；四層至三十四層：公寓式公租房、樓梯間出屋面層、電梯機房。本棟號為帶三層配套商業(yè)裙房的塔式建筑。垂直方向每棟塔樓設三臺電梯（其中一臺為消防電梯并設置消防前室），設一座剪刀樓梯，兩個疏散口均設置防煙前室。地上部分：一層、二層、三層各為一個防火分區(qū)，每個防火分區(qū)面積均小于4000 m2 ；四至三十四層每層為一個防火分區(qū)，每個防火分區(qū)面積均小于1000 m2 。
13 棟
a.各層防火分區(qū)及疏散口均未改變。
b.公共走道的凈寬單面布房時均不小于1.30 m ，雙面布房時均不小于1.40 m 。消防電梯前室的凈寬均不小于1.80 m 。公共疏散門均為向疏散方向開啟的平開門。
c.地上商業(yè)裙房部分：房間門或室內最遠點至最近的外部出口或樓梯間的最大距離均小于30 m 。
d.原建筑防火設計概況：本工程為一類高層建筑。防火建筑高度為99.95 m （由室外地面至屋面面層），建筑分類為一類高層建筑。建筑層數(shù)：地下兩層，夾層，地上三十四層。一層至三層：局部社區(qū)配套用房、配套商業(yè)及上部公寓門廳；四層至三十四層：公寓式公租房；樓梯間出屋面層：電梯機房。本棟號為帶三層配套商業(yè)裙房的塔式建筑。垂直方向設三臺電梯（其中一臺為消防電梯并設置消防前室），設一座剪刀樓梯，兩個疏散口均設置防煙前室（每個前室面積≥6平方米）。地上部分：一層、二層、三層各為一個防火分區(qū)，每個防火分區(qū)面積均小于4000 m2 。
（4） 結構專業(yè)設計
該項目加固工程，既滿足實際功能需求，又盡可能施工方便。項目用地位于昆明南市區(qū)盤龍江邊，地下水位非常高，因此通過模型計算，達到不加固基礎，即可滿足設計要求，是非常關鍵的。因為只要加固基礎，打開地下室底板，地下水就會像噴泉般涌出，增加施工難度，延長工期，同時施工成本增加。但是，項目實際情況，二層和三層的活荷載由原來的3.5 kN/m2 增至12 kN/m2 ， 是非常大的結構改變，在不加固基礎的情況下，結構模型計算具有較大難度。通過技術參數(shù)及經(jīng)驗計算，最終達到設計要求及審圖要求。
人員確定后，便分工查找和調閱了原結構地勘資料、施工圖和結構計算分析模型。在部分計算模型缺失的情況下，立即組織人員建立和完善計算分析模型，迅速確定了工作方向和重點，分兩個方向有序進行。
一是聯(lián)系建筑、水、電各專業(yè)，給出密集型檔案柜的規(guī)格尺寸、荷載重量、地軌位置，機房荷載以及墻、板上需開洞和封洞的條件圖。二是開展上部結構（含地下室部分） 和地基基礎的結構加固設計。
上部結構（含地下室部分） 加固設計包括在地軌分布位置對應的樓板下布置鋼梁、對原結構梁、柱的加固補強、樓板防開裂措施等。之所以布置鋼梁而不是鋼筋混凝土梁，是因為鋼梁與原結構梁方便連接，對原結構破壞較小，且鋼梁屬干作業(yè)，施工速度快，這對后期施工縮短工期非常有利。對原結構梁、柱的加固補強，先考慮采用外包型鋼和鋼板或者粘貼碳纖維布的方式，其優(yōu)點是加固后的梁柱不增大截面，不壓縮使用空間，對于鋼筋混凝土梁，如確需增大截面，也是先考慮加大梁寬度，后考慮加大梁高度的方式，盡量不減少每層的凈高。新布置鋼梁上的樓板板面，因缺少負彎矩鋼筋，可能會出現(xiàn)樓面開裂的情況，要采取預防措施，采用在垂直于地軌方向，沿鋼梁長度方向逐條粘貼鋼板或者碳纖維布，防止樓板開裂。
地基基礎加固設計主要考慮二、三層增加荷載傳導至基礎后，原裙房部分四樁、五樁承臺基礎，以及塔樓和裙樓交接部位樁承載力是否滿足要求。根據(jù)地勘報告，地下水位常年分布在高水位，和室外地面基本相平。最低水位在裙房-4.25 m 高處，即地下水位比地下室最少高出約6 m 。如此高的水位，再加上施工時間可能在6 月和7月，正值雨季，在筏板上開孔靜壓預制樁的地基基礎加固方法，可能會引發(fā)水壓釋放后噴涌而出，將地下室整體淹沒，無法進行施工。另外，即使沒有出現(xiàn)水壓釋放后噴涌而出的情況，加固完后筏板防水仍舊是個難以處理的問題。鑒于此，我公司會盡全力采取技術措施，避免對地基基礎進行加固，這樣就會避免上述可能會出現(xiàn)的問題。
采取的技術措施主要包括以下幾個方面：
1） 考慮實際樁壓力和極限承載力的差值，使沒有發(fā)揮作用的這部分承載力盡可能的發(fā)揮作用。
2） 考慮恒荷載按照實際做法取值，或者建議建設單位改變樓面做法，以減小恒荷載取值。
3） 考慮樁和筏板共同工作，提高基礎承載力。
4） 考慮地下水對筏板的浮力作用，來抵消部分上部傳導至基礎的荷載。
以上幾種措施，單獨使用或者綜合使用，在有據(jù)可依、保證安全的前提下，做到減少地基基礎加固工作量，甚至不用加固。
5） 植筋及粘鋼加固技術和碳纖維加固技術
另外，本項目非常重要的是密集柜布置方式與結構加固方案密切相關。在確定密集柜布置方式的前提下，還必須確定密集柜軌道的布置方式，因為結構增加梁的位置與密集柜軌道所布位置一致。即確保后期密集柜軌道布置位置，按著結構增加梁的位置布置，否則結構加固方案不成立，無法保障安全。
5、結語
本項目改造設計還涉及給排水專業(yè)、電氣專業(yè)、暖通專業(yè)、智能化專業(yè)等，均根據(jù)使用要求分析進行改造設計，分別采取了相應措施，在此不一一敘述。
城市的發(fā)展是一個不斷更新和變化的動態(tài)過程，在日新月異的這種新陳代謝的過程中，如何對待需要改造的建筑成為了亟待解決的問題。其中包括列入國家歷史遺址保護名單的舊建筑，還包括大量存在的雖然仍處于設計壽命期，但功能、設施、外觀已不能滿足當前需要，根據(jù)法規(guī)條例得不到保護的一般性舊建筑。隨著城市的發(fā)展日趨成熟與飽和，如何在已有的限制條件下為舊建筑注入新的生命力，完成舊建筑的重生成為近幾年來關注的熱點問題。建筑改造涉及到藝術和技術的再融合，希望通過此文能夠對改造建筑提供參考與借鑒。
